Bývanie ako investícia: na penziu nemusí stačiť (Trend)

Dopad rastu úrokov na hypotékach vysvetloval Juraj Karpiš pre Trend. 3.5.2018 

Bývanie ako investícia: na penziu nemusí stačiť (Trend)

Hlavným majetkom Slovákov nie sú úspory, ale nehnuteľnosti. Ak si s nimi chcú prilepšiť na penziu, treba sa
o ne dôkladne starať
Martina Kláseková, Ján Záborský
A potom sú len samé pozitíva a sociálne istoty. Prvá dovolenka v Juhoslávii, nasleduje prvé dieťa, stanem sa
zástupcom riaditeľa. Známa pasáž z filmu Ako básnikom chutí život, ktorá filmovým pamätníkom vtlačí úsmev do
líc, je síce stará tridsať rokov, no ukazuje, že bez ohľadu na čas, jedna vec je pre našincov nemenná. Vlastné
bývanie je samozrejmosť. O vlastnom dome či byte sa v tejto časti filmu nedebatovalo vôbec, vtedy ho ľudia od
štátu dostali.
Aj teraz je vlastná strecha nad hlavou samozrejmá. Až na to, že ľudia sa kvôli nej často zadlžujú až na hranicu
svojich možností. Väčšinou stále veria, že na dôchodku budú mať „sociálne istoty“, a v prípade, že ich
nezabezpečí štát, spoliehajú práve na svoju najväčšiu investíciu do nehnuteľnosti. Už pre dnešnú strednú
generáciu – tú najzaúverovanejšiu – to ale nemusí byť pravda. Ak chcú, aby im byt či dom na starobu pomohol,
mali by na tento plán myslieť priebežne po celý čas.
Skoro každý
Bývaním vo vlastnom sú Slováci medzi Európanmi špecifikom, sedem z ôsmich domácností býva
v nehnuteľnosti, ktorú aj vlastní. Ako poznamenáva analytik VÚB Andrej Arady, je to ešte väčší podiel než tých,
ktoré majú auto. Dôvodom je nielen politika z čias po revolúcii, keď väčšina ľudí prišla k vlastnému bývaniu
odkupom družstevných a štátnych bytov za symbolickú sumu. Štátna podpora bývania celé roky smerovala cez
hypotéky či stavebné sporenie najmä ku kúpe vlastného bývania na dlh. Aj preto trh s nájomnými bytmi doteraz
takmer neexistuje. Lenže práve teraz Slováci žijú v extrémnom prostredí. Úrokové sadzby v bankách sú nízke
ako nikdy, podmienky na získanie úveru sa síce obmedzujú, no úvery sú stále široko dostupné. Je vysoká
zamestnanosť, ľudia aj firmy majú pozitívne očakávania, krajine sa darí dobre. A tak si ľudia na bývanie
požičiavajú masívne. Na riziko rastúcej zadlženosti upozorňuje Národná banka Slovenska (NBS), prijíma viacero
opatrení, ako ho obmedziť. Lebo ak si veľa ľudí vezme úvery na hranici svojich možností, v horších časoch ich
nebudú vedieť splácať, čo môže ohroziť finančnú stabilitu krajiny. Logickým dôsledkom je, že ak sa zadlžia príliš,
nemusí im zostať priestor ani na sporenie na dôchodok.
Šéf VÚB Alexander Resch v rozhovore pre TREND minulý rok vykresľoval predstavu, že sa „doba
hypotekárna“ i tak končí a prichádza doba depozitná. Podľa neho finančný majetok domácností stúpne do troch
až piatich rokov dvojnásobne. No aj keď sa môže finančná situácia Slovákov zlepšiť, Slováci zároveň patria
k najrýchlejšie starnúcim národom, majú málo finančného majetku a prídu do bodu, keď celá generácia ľudí
vlastniacich nehnuteľnosť nedostane od štátu taký dôchodok, ako mali ich rodičia. Pre ich poslednú časť života
budú dôležité ich úspory aj celý majetok — a to nielen ich výška, ale aj zloženie. A jeho hlavnou zložkou bude
nehnuteľnosť.
Dobrý nápad, ale…
Otázkou je, či sa na vlastné bývanie dá pozerať ako na investíciu, či spôsob šetrenia si na starobu. Takto ju
vidí napríklad ministerstvo financií, ktoré vlastné bývanie so starobou spájalo pri pripomienkovaní obmedzení

úverovania, ktoré pripravuje NBS cez pomer dlhu k príjmom. TREND sa preto na názor pýtal ľudí z prostredia
bánk, realitných spoločností, investičných firiem i nezávislých analytikov.
Investovanie do nehnuteľnosti považujú na Slovensku všetci oslovení jednoznačne za dobrý nápad. Ale ani
nie tak v súvislosti so šetrením na dôchodok, ale najmä preto, že alternatíva v podobe bývania v nájme v krajine
prakticky neexistuje. „Prípadný rast úrokov a ich vplyv na schopnosť ľudí splácať hypotéky—- a tým aj ceny
nehnuteľností — ale v súčasnosti niektorí ľudia podceňujú,“ myslí si analytik INESS Juraj Karpiš.
Politika
Európskej centrálnej banky v podobe nízkych úrokov podľa neho viedla k mnohým spotrebiteľským a investičným
chybám. Tie podľa neho odhalí až ďalší cyklus dvíhania základnej úrokovej sadzby.
Spoliehať sa len na vlastnú nehnuteľnosť ako spôsob zvýšenia či zabezpečenia si dôchodku môže byť podľa
analytika Tatra banky Borisa Fojtíka zradné. Investícia do nehnuteľnosti so sebou totiž nesie pomerne značnú
koncentráciu rizika. „V prípade, že lokalita alebo samotná nehnuteľnosť stratí z dnes nepredpokladateľných príčin
na atraktivite, značne tým môže utrpieť aj hodnota investície,“ pripomína. Drahé nehnuteľnosti so sebou nesú
väčšie riziko korekcie ceny a príslušnej straty.
Rezerva
Najlepším spôsobom na vytváranie finančnej rezervy na budúcnosť a dôchodok je podľa šéfa spoločnosti
Across Maroša Ďuríka postupné investovanie do akciových indexových fondov. Lenže Slováci tak nerobia, radšej
nakupujú nehnuteľnosti. No i tak, ak splácajú hypotéku 24 rokov, ďalších 25 rokov investovania do akciových
indexových fondov im podľa M. Ďuríka prinesie päťpercentný nadvýnos nad zhodnotenie nehnuteľnosti.
Investičné portfólio bude vďaka indexovému investovaniu vždy ,,čerstvé“ a zložené z aktuálnych investičných
hitov. Indexové fondy sa totiž takzvaným rebalancovaním priebežne prispôsobujú aktuálnej situácii na finančných
trhoch.
Na rozdiel do toho už po štvrťstoročí dnešná novostavba ani nie je novostavbou. Z praktického hľadiska –
keďže človek potrebuje niekde bývať - by podľa neho mal stačiť aj polovičný nadvýnos, ak sa pre investovanie do
indexových fondov niekto nakoniec rozhodne. Musí totiž počítať s tým, že nehnuteľnosť si počas druhého 25-
ročného obdobia vyžiada viacero investícií, aby sa udržala jej hodnota.
Opravy a rekonštrukcie nie sú jediné, na čo by mal človek pri kúpe nehnuteľnosti vopred myslieť a tvoriť si na
ne rezervy. Podceniť by nemal pravidelné prehodnocovanie poistenia nehnuteľnosti. Dôležité je v akej výške je
dohodnuté poistné krytie. Ak neodzrkadľuje reálnu cenu nehnuteľnosti, klient dostane od poisťovne alikvotne
nízke plnenie. Aby vlastník nehnuteľnosti nezostal prekvapený, ak od poisťovne síce dostane poistné plnenia, no
ich výška bude odrážať pomery spred niekoľkých rokov, keď poistku dohadoval. Nakoniec – hoci to neodráža
celkom mentalitu Slovákov — aj nehnuteľnosť treba prispôsobovať svojim potrebám. To, čo potrebovala veľká
rodina, už dvaja starší ľudia nepotrebujú. Peniaze viazané v majetku tak môžu sami rozpúšťať postupne.
Skúsenosti zas ukazujú, že hoci to znie rozumne, nie každý je ochotný opustiť nehnuteľnosť, ktorá bola jeho
rodinným hniezdom celý život.
Ako sa ho zbaviť
Nevyhnutným predpokladom preto, aby sa človek mohol počas svojho života spoliehať na svoje obydlie ako
spôsob pomoci či prilepšenia na dôchodku, je ale v konečnom dôsledku existencia systému, ktorý by človeku
umožnil vykĺznuť z tejto situácie. Vo viacerých krajinách sú takouto možnosťou reverzné hypotéky. Na Slovensku
ale zatiaľ takýto produkt vôbec neexistuje. Ministerstvo financií s NBS pred pár rokmi analyzovali potrebu
a možnosti zavedenia reverzných hypoték aj na Slovensku, no táto úvaha sa ukázala ako predčasná.
Reverzná hypotéka je produkt, pri ktorej si starý človek, väčšinou s minimálnym vekom 55 rokov opäť vezme
hypotéku, založí svoj dom, využíva hotovosť na pomoc v dôchodku. Finančný dom mu požičia málo, len 30 až 60
percent hodnoty nehnuteľnosti. Z predaja domu po smrti hypotéku vyrovná. Skúsenosti zo zahraničia ukazujú, že
takýto produkt ľudia nevyužívajú ako štandardnú cestu. Skôr ide o východisko z núdze. Na Slovensku firmy
ponúkajú odkúpenie nehnuteľností s možnosťou dožitia, no nejde o regulovanú činnosť. Inak povedané: klienti by
si mali dávať pozor. Otázkou je, či by sa dokázali ľudia na starobu tak zvrtnúť vo vnímaní nehnuteľnosti, že by sa
dokázali vzdať jej plného vlastníctva a najmä, že by „minuli“ to, čo zvykne byť na Slovensku dedičstvom pre deti.
Otázne by boli aj praktické možnosti s ohľadom na kvalitu nehnuteností. Je pravdepodobné, že reverzná
hypotéka by mohla byť najpotrebnejšia pre tých, ktorí majú nehnuteľnosť v takých lokalitách (a stave), že by ich
cena bola prinízka, a teda by k dôchodku zásadnejšie neprispela.
Na druhej strane, tie „kvalitné“ nehnuteľnosti vo veľkých mestách s dobrým potenciálom na predaj by ľudia
takýmto spôsobom riešiť nechceli. Zatiaľ stále veľkou prekážkou je nízka finančná gramotnosť, nedostatočná
skúsenosť s anuitným vyplácaním dôchodkov aj mladý realitný trh, ktorý ešte veľa šokov nezažil.

Ako vyberať
Ak si v súčasnosti niekto vyberá novú nehnuteľnosť, zohľadňuje svoje aktuálne potreby.
Okrem samotných proporcií bývania aj pracovné príležitosti, dostupnosť škôl či nákupné možnosti.
A, samozrejme, cenu. Ak však človek vníma kupovanú nehnuteľnosť ako spôsob šetrenia na starobu, mal by
podľa analytika portálu Nehnuteľnosti.sk Martina Lazíka rozmýšľať najmä nad tým, ako sa môže rozvíjať mesto, či
má perspektívu rastu a či bude atraktívne pre pracovníkov s vyššími mzdami. Ešte presnejšie by mal zacieliť aj na
to, ako sa bude rozvíjať daná lokalita v meste. Ľahké to vôbec nie je, o čom podľa neho svedčí aj to, ako sa zvrtla
napríklad situácia v americkom Detroite, kde klesol počet obyvateľov a pracovných príležitostí a utrpel aj realitný
trh. „Odhadovaná strata z pohľadu približne 30 rokov je na úrovni 10 až 15 percent za celé mesto, ale sú štvrte,
kde je pokles cien ešte výraznejší,“ spomína M. Lazík . Ďalšou otázkou, nad ktorou sa treba podľa analytika VÚB
A. Aradyho zamyslieť, je nielen to, ako sa vyvinie cena danej nehnuteľnosti, ale aj aj dopyt. „Slovenské
domácnosti sú ešte stále tradičné rodiny, postupne sa to ale mení,“ hovorí. Rastie počet domácností s jedným
členom pre zmenu životného štýlu, starnutie, rozvodovosť. „Počtu obyvateľov klesne, no počet domácností by mal

v horizonte desiatok rokov rásť,“ upozorňuje. To hovorí v prospech menších bytov. Malý byt v centre veľkého
mesta sa mu javí ako bezpečná voľba. Spoliehať sa však iba na dom či byt na penziu aj tak rozumné nie je.

Trend, Martina Kláseková, Ján Záborský, 9.5.2018 

INESS je nezávislé, neštátne a nepolitické občianske združenie. Všetky naše aktivity sú financované z grantov, 2% daňovej asignácie, vlastnej činnosti a darov fyzických a právnických osôb. Naše fungovanie, rozsah a kvalita výstupov, teda vo veľkej miere závisí aj od Vašej štedrosti.
Naše
ocenenia
Zlatý klinec Nadácia Orange Templeton Freedom Award Dorian & Antony Fisher Venture Grants Golden Umbrella Think Tanks Awards