Regulácia nájomného: Ako škodí trhu s bývaním, ekonomike a spoločnosti

O regulácii nájomného sa diskutuje v mestách ako Berlín, Londýn a New York.

Švédsko zaviedlo túto reguláciu už v roku 1942. Existuje najmenej deväť dôvodov, prečo by mal švédsky príklad slúžiť ako výstraha pre ostatné krajiny.

Regulácia nájomného: Ako škodí trhu s bývaním, ekonomike a spoločnosti

1. Regulácia nájomného spôsobila nedostatok ubytovacích kapacít. Vo Švédsku žije 93 % obyvateľov v samosprávach s nedostatkom ubytovania. Po získaní nájomného bytu vráti svoj byt ubytovacej agentúre iba 0,5 % primárnych nájomcov v centre Štokholmu. Výsledkom  je priemerná čakacia doba na prenájom bytu v hlavnom meste 11,3 roka a v prípade vysoko dotovaných bytov dosahuje 30 rokov.

2. Regulácia nájomného podnecuje stimuly, ktoré viedli k rýchlej premene nájomných bytov na družstevné byty. Nariadenie tiež presmeruje nadmerný dopyt na trh s nehnuteľnosťami, zvyšuje ceny a motivuje nájomcov, aby odkúpili svoje byty za nižšie ako trhové ceny. Aj preto sa podiel nájomného ubytovania v Štokholme od roku 1990 znížil o tretinu - čo prispieva k vysokej zadlženosti domácností.

3. Regulácia výšky nájomného presmerovala nadmerný dopyt vyvolaný nízkym primárnym nájmom na trh podnájmov, čím sa zvýšilo nájomné pre sekundárnych nájomcov. V Štokholme títo nájomníci platia nájomné dvakrát tak vysoké ako primárni nájomníci - náklady často znášajú tí, ktorí majú nízky sociálny kapitál.

4. Nariadenie regulácie cien podnietilo vznik čierneho trhu s nájomným bývaním s odhadovaným ročným obratom 110 miliónov EUR. Jeden z piatich mladých nájomcov v Štokholme priznal nezákonné platenie nájomnej zmluvy. V roku 2014 Švédsko zažilo vlnu vrážd jednotlivcov, spojenú s nezákonným zmluvným obchodom.

5. Kontroly cien nájmu spôsobili neefektívne využívanie existujúcej kapacity bytov. 90 % odhadovanej straty blahobytu, spôsobenej reguláciou nájomného, v hodnote jednej miliardy EUR pramení z toho, že byty neboli rozdelené podľa ochoty nájomcov platiť. Dôsledkom je dlhé dochádzanie rodín s deťmi, zatiaľ čo jednotlivci obývajú veľké byty v atraktívnych oblastiach.

6. Firmám toto nariadenie spôsobilo problémy s prijímaním zamestnancov. Mnoho rastúcich spoločností v odvetviach náročných na znalosti uvádza problém s bývaním ako hlavnú prekážku náboru kvalifikovaných zahraničných pracovníkov. V jednom prieskume pätina spoločností tvrdila, že nedostatok bývania sťažil nábor počas predchádzajúceho roka.

7. Kontroly nájomného spôsobili sociálnu segregáciu medzi osobami, ktoré sa na tomto trhu vyznajú, ide skôr o vysokokvalifikovaných jednotlivcov s dobrými väzbami; a ostatnými, často prisťahovalcami alebo mladými ľuďmi. Výsledkom je, že druhí menovaní zvyknú  žiť v neatraktívnych predmestiach - v oblastiach s mimoriadne vysokou úrovňou koncentrovanej závislosti na sociálnom zabezpečení a nezamestnanosti.

8. Systém nedosahuje svoj hlavný cieľ: rovnostárske ekonomické výsledky. Najväčšie nepriame dotácie dostávajú veľké byty na najatraktívnejších trhoch s nehnuteľnosťami na bývanie. V Štokholme mali domácnosti, ktoré obývajú nájomné byty s rozlohou viac ako 180 metrov štvorcových, priemerný príjem rovnajúci sa najvyššiemu, stému percentilu príjmového rozdelenia.

9. Kontroly nájomného viedli k nežiaduco vysokým štandardom bývania. Keďže nájomné je možné zvýšiť iba vtedy, keď sa zlepšia štandardy bytov, majitelia nehnuteľností sú motivovaní k nákladnej renovácii. V dôsledku toho trh nemôže uspokojiť nájomníkov, ktorí si cenia bývanie v mestských centrách, ale nemôžu si dovoliť vyššiu úroveň bývania. To zvyšuje ekonomickú segregáciu.

 

Gustav Fritzon
Preložila Eva Schwarzová
Originál textu vyšiel na blogu EPICENTER network
tu

INESS is an independent, non-governmental and non-political civic association. All of our activities are financed by grants, 2% tax allocation, own activities and donations from individuals and legal entities. Thus, our operation, scope and quality of outputs, largely depends on your generosity.
Our
awards
Zlatý klinec Nadácia Orange Templeton Freedom Award Dorian & Antony Fisher Venture Grants Golden Umbrella Think Tanks Awards