Ľudia si navykli na monetárnu ilúziu vytvorenú ECB a teraz za ňu mnohí zaplatia
Úrokové sadzby za posledný rok zaznamenali doslova kataklizmatickú zmenu, ktorá ovplyvní takmer každého cez splátky hypoték. Aj preto sa hypotéky stali ústrednou politickou témou. O nej, príčinách súčasných problémov a ich následkoch sa TREND rozprával s Jurajom Karpišom, ekonomickým a monetárnym expertom, zakladateľom think-tanku INESS. V rozhovore hovorí tiež o rizikách zdaňovania bánk a potenciálnom negatívnom scenári pre slovenských dlžníkov.
V predvolebnej kampani prišiel ako prvý Robert Fico s témou vysokých hypotekárnych splátok a spustil tým lavínu obáv o ich udržateľnosť. Čo si o tom myslíte?
Prekvapilo ma, že tejto témy sa chytili všetci. Je to zrejme jediná vec, na ktorej panuje zhoda naprieč politickým spektrom. Pobavilo ma to. Uvedomil som si, že lacná hypotéka je na Slovensku základné ľudské právo.
Ktorej sadzba by mala byť prirodzene limitovaná?
Ak si pozrieme priemernú úrokovú sadzbu na hypotékach od roku 2004, tak dnešné hypotéky nie sú drahé. Slová, ktoré politici používajú, sú odtrhnuté od reality, keďže väčšinu času boli úroky na hypotékach vyššie, ako sú dnes. Navyše, hypotéky nie sú drahé ani reálne, ak si aktuálny úrok očistíme od inflácie. Výška úrokov je hlboko pod infláciou. Inflačné očakávanie sa už síce zlepšili a očakávaná inflácia na budúci rok bude možno štyri až šesť percent, čo znamená, že hypotéky sú stále v podstate zadarmo.
Ich reálny úrok je dokonca záporný?
Áno, celá komunikácia je postavená na hlavu. Ukazuje to abnormalitu dlhovej pasce, do ktorej ľudí dostala Európska centrálna banka (ECB). Ľudia si totiž na abnormalitu zvykli a rovnako si zvykli na monetárnu stimuláciu. Ľudia sa zrazu z tejto ilúzie prebúdzajú a hovoria, že hypotéky sú drahé, a to napriek tomu, že drahé ešte ani nezačali byť.
Jednou z téz, o ktorej ste dlhodobo hovorili je, že sme vytvorili veľkú skupinu ľudí, ktorí sú závislí na lacných peniazoch.
A najviac si túto politiku lacných peňazí odskáču ľudia. Od poslednej finančnej krízy totiž extrémne vzrástla zadlženosť domácností. ECB sa snažila o stimuláciu spotreby ľudí, a domácnosti na to naleteli. Hovoríme o finančnom cykle, ktorý začal zadlžovaním domácností na kúpu nehnuteľností.
Počas poslednej finančnej krízy bola situácia na Slovensku lepšia ako teraz. Nekrachovali tu banky a finančnú krízu sme videli viac v zahraničí ako doma. Domácnosti teda neboli vystrašené a nezamestnanosť stúpla len na krátku dobu. Práve preto ľudia ľahko naleteli na monetárnu stimuláciu ECB. Nabrali si kopu dlhov. Bolo to spôsobené kvantitatívnym uvoľňovaním, ktoré robila ECB od roku 2015, a ďalšie bolo počas pandémie covidu-19. Slovenskú ekonomiku to vizuálne podporilo. Banky nám ponúkali peniaze zadarmo, tak sme si ich zobrali.
Hypotéky nie sú horúcou politickou témou preto, že by sa zvýšené úrokové sadzby týkali najchudobnejších ľudí. Najchudobnejší ľudia totiž nemajú hypotéky. Je to podivuhodná mutácia sociálnej politiky, lebo ide o pomáhanie strednej vrstve. Namiesto toho, aby sme riešili chudobu napríklad rómskej populácie, tu ideme bonifikovať hypotéky polobohatým ľuďom. Je to perverzné z hľadiska toho, čo má štát robiť.
Jedným z dôvodov, prečo existujú tlaky na riešenie tejto situácie, je, že sú v miernej panike aj samotní novinári, opinion makeri a stakeholderi, ktorých zvýšená úroková sadzba ovplyvní. Týmto ľuďom sa vyššie splátky na hypotékach nepáčia. Nezazlievam obyčajným ľuďom, že úrokové sadzby na svojich hypotékach neriešili. Kedysi som v newsletteri rozoberal, čo je to finančná gramotnosť. Ľudia totiž vôbec nerozumejú tomu, čo je to inflácia alebo úrok.
Prečo to tak je?
ECB pomýlila ľudí. Navyše vo finančnej gramotnosti sa neučí o tom, aby sme si dali pozor aj na konanie centrálnych bánk. V roku 2021 mi bolo jasné, že príde vysoká inflácia a vysoké úroky. Hovoril som o tom, že si ľudia majú fixovať úroky a nechytať sa štátnych dlhopisov. Hlavný ekonóm ECB v tom čase ľudí presviedčal, že úroky nebudú stúpať. Hlavný ekonóm Národnej banky Slovenska (NBS) rovnako ľudí presviedčal, že inflácia bude krátkodobí jav a úroky neporastú. Je teda normálne, že od ľudí nemôžeme očakávať, že budú ignorovať hlavného ekonóma ECB a NBS.
Ale ľudia nesledujú, čo povie hlavný ekonóm ECB a NBS. Priemerný človek to nesleduje a pozerá sa na výšku úroku, ktorú mu banky ponúknu. Všade sme počúvali o tom, že úroky na hypotékach sú nízke a oplatí sa kupovať. Za nájom ľudia platili viac ako pri splátke hypotéky. Banky nebudú ľuďom hovoriť, aby si nebrali hypotéky, lebo ak sa zvýšia úrokové sadzby, tak budú mať ľudia problém. ECB hovorila ľuďom, že nízke úroky tu budú navždy, takže ľudom nemal kto povedať, že to nie je pravda.
Aké následky to bude mať?
Ide o klasickú bublinu. Prví, ktorí si nakúpili nehnuteľnosti, začali veľmi slušne zarábať. Tí ďalší, ktorí sa zadlžovania báli do vlaku naskakovali neskôr. Tí, ktorí naskočili ako poslední, majú problém. Ekonomická stimulácia motivovala ľudí k väčšej spotrebe a zadlžovaniu sa.
Politici hovoria, že sa výška splátky na hypotékach zvýši o stovky eur. Nedodávajú už, že takýto nárast splátok čaká primárne tých dobre zarábajúcich.
Súhlasím. Je absurdné, že sa téma hypoték stala ústrednou témou politického boja. Slovensko má omnoho väčšie problémy. Ak máme pomáhať, tak adresne a selektívne. Marek Ličák, šéf odboru finančnej stability, hovorí, že aj vďaka makroprudenciálnym opatreniam NBS by hypotéky nemali predstavovať problém. Som však opatrnejší v tom, že hypotéky by nemali byť problém, pokým nepríde recesia a vyššia nezamestnanosť.
Čo ak príde?
Ak príde výraznejší rast nezamestnanosti, tak hypotéky problém začnú byť, keďže očakávam, že príde recesia. Reči politikov, že nás budú zachraňovať zo ziskov bánk, sú naivné. Nedá sa vylúčiť, že v budúcnosti budeme naopak opäť my zachraňovať banky.
Prečo?
Riziko vidím v tom, že v roku 2022 spľasla dlhopisová bublina. Skok úrokov vyvolal vo finančnom systéme straty nielen na dlhopisoch ale aj úveroch. Ak si niekto v tom čase zafixoval hypotéku na desať rokov na jedno percento, tak dnes vieme tieto peniaze umiestniť na trhu a získať úrok dve až tri percentá. Musíme sa tak spýtať, kto nesie straty zo zafixovaných hypoték? Časť tých strát sa predala v hypotékach zahraničným subjektom, časť zostala v domácom finančnom systéme.
Očakávate nárast nezamestnanosti?
Áno. Nezamestnanosť vyvolá značné problémy, keďže zostatková suma na hypotékach, ktorá je zvyčajne od 40 do 70-tisíc eur, bude pre ľudí bez príjmu problém. Ľudí teda nebude trápiť len vyššia úroková sadzba, ale hlavne to, že stratia prácu a nebudú mať príjem. Slovenské banky majú tretinu súvah v hypotékach a ďalšie peniaze v úveroch na komerčné nehnuteľnosti. Na súvahe majú spomedzi krajín EÚ jeden z najvyšších podielov úverov naviazaných na nehnuteľnosti. To sa môže rozvinúť do systémového rizika. Momentálne sú na tom komerčné nehnuteľnosti veľmi zle. Politici hovoria, že zo ziskov bánk budeme zachraňovať ľudí, no môže to dopadnúť presne naopak. A teda, že my budeme zachraňovať banky. Takéto riziko tu je.
Nehovorilo sa o tom, že naše banky sú zdravé?
Počas poslednej finančnej krízy boli. No to sa zmenilo v tom, že banky poskytli obrovské množstvo hypotekárnych úverov. Zadlženie slovenských domácnosti rástlo od poslednej krízy o desať a viac percent ročne a vznikla tu bublina. Ak bude zima finančného cyklu pokračovať na mieste politikov by som s rizikom, že do problémov sa dostanú aj banky, jednoznačne počítal. Momentálne sme však pred voľbami a až po nich uvidíme, aké budú konkrétne kroky politikov ohľadne hypoték. Populizmus ohľadne hypoték vidíme naprieč celým politickým spektrom.
Mali by politické strany vôbec niečo s hypotékami robiť?
Nie, nevidím na to momentálne dôvod. Banky nechcú naše domy alebo byty. Banky nemajú záujem o to, aby sa stali realitnými kanceláriami. Naopak, spôsobilo by im to len problémy. Takýmto krokom by sa totiž znižovali ceny nehnuteľností. Sú to pritom práve ceny nehnuteľností, ktoré garantujú poskytnuté úvery. Ak by sa banky začali plošne zabavovať nehnuteľností zo zlyhaných hypoték, tak by si strieľali do kolena. Banky sa budú snažiť zabavovaniu nehnuteľností vyhnúť dovtedy, kým to bude možné. V istom bode však budú musieť pristúpiť aj k tomuto kroku. Politik túto situáciu nemá ako zlepšiť, no môže situáciu ešte zhoršiť. Peniaze totiž nie sú zadarmo.
Protiargument by bol, že niektorí ľudia môžu stratiť strechu nad hlavou?
Pomáhať máme tým, ktorí si nedokážu pomôcť sami. Netvrdím, že nemá existovať pre ľudí záchranná sieť. Štát môže pomôcť ľuďom, ktorí sa stanú bezdomovcami. Zdôrazňujem, na pomoc je ešte priskoro, keďže hypotéky nie sú drahé. Ľudia šli pri hypotékach do rizika a je na nich, aby toto riziko znášali. Momentálne by som banky rozhodne nestrašil ani mimoriadne nezdaňoval, keďže banky budú možno onedlho peniaze zo ziskov, ktoré teraz generujú, potrebovať. Rozumiem však tomu, že je to politická téma.
V jednom z rozhovorov ste uviedli, že sa obávate návratu socialistických tendencií. Prečo?
Monetárna politika ECB môže viesť k socialistickým riešeniam bankového systému na Slovensku. Môže ísť o znárodnenie alebo zoštátnenie strát bánk. Túto situáciu som očakával, keďže sme monetárnou politikou pomýlili príliš veľkú časť populácie. Títo ľudia tvoria značnú časť elektorátu, a tým sa táto téma stala politickou. Bohužiaľ sa dnes javí, že ideme presne touto cestou.
Ešte v roku 2020 ste povedali, že sa obávate, že ste sa narodili v socializme a umriete v socializme. Stále sa toho bojíte?
Ideme týmto smerom, no dúfam, že rýchlosť, ktorou sa k socializmu dostávame, nebude príliš vysoká a stihnem umrieť pred jeho nástupom (smiech).
Nie je to katastofizmus. Všetky politické strany naprieč politickým spektrom hovoria, že treba zachraňovať strednú vrstvu, lebo namiesto jedno-percentného úroku majú platiť na hypotéke štyri percentá, pričom inflácia je desať percent. Príde mi to absurdné.
Závislosť na lacných peniazoch a nízkych úrokoch je však obrovská. Nenavykli sme si na ne príliš rýchlo?
Zvykli. Je to pekná ilustrácia toho, že lacné peniaze vytvárajú nevyhnutnú bublinu. Viete si predstaviť banku, ktorá by odmietla poskytovať hypotéky s nízkymi úrokmi? To nejde, pretože by ju ihneď nahradila banka, ktorá bude ochotná lacné hypotéky poskytovať. Ak by sme aj našli rozumnú banku, ktorá nebude poskytovať hypotéky s mimoriadne nízkym úrokom, tak jej vplyv na ekonomiku sa zníži tým, že stratí trhový podiel.
Rovnako, ak by sa našiel politik, ktorý by povedal, že ľuďom nebude nič sľubovať, tak jeho vplyv sa zníži tým, že nevyhrá voľby alebo vôbec neprelezie do parlamentu. Vidíme, ako zlé peniaze kazia spoločnosť. Keď hovorím o zlých peniazoch, tak si ľudia myslia, že je to niečo abstraktné.
Nie je?
Pri hypotékach vidíme, že je to veľmi konkrétny úkaz. Osobne som dúfal, že aspoň niektorí politici ostanú ticho. Nikto však ticho neostal. Musím zdôrazniť, že lacné peniaze nemajú byť štandardom. Na sociálnych sieťach čítam o tom, že žiť a vlastniť dvojizbový byt v Ružinove nie je nadštandardom. Ľudia, ktorí to tvrdia, vôbec nežijú v slovenskej realite a neuvedomujú si, že slobodná matka v Rožňave má úplne iné problémy, ako je splátka hypotéky v jednej z najlukratívnejších častí Slovenska. Štát ma riešiť existenčné problémy tejto matky, nie hypotéku niekoho, kto býva v Ružinove. Demokracia však funguje tak, že musí počúvať nie tých najchudobnejších, ale strednú triedu.
Nevzniká takto masové šialenstvo?
Tým, ktorí na vlak dlhu nenaskakovali, bolo počas posledných dvadsať rokov cez ilúziu dokazované, že sa pomýlili. Ľudia okolo nich, ktorí si kupovali nehnuteľnosti, bohatli. Nehnuteľnosti rástli o približne 20 percent ročne, ľudia teda za jediný rok zarobili aj 100 percent vloženého kapitálu, keďže pri kúpe nehnuteľnosti zvyčajne klient potrebuje 20 percent vlastných zdrojov a 80 percent hypotekárneho úveru. Presne takto sa ľudia dostali do dlhovej pasce – cez ilúziu, že môžu zbohatnúť bez práce cez finančnú páku.
A 20 rokov to s krátkou prestávkou počas finančnej krízy vychádzalo. Finančný cyklus sa však otočil. Čakal som, že sa to stane skôr, no pandémia zimu finančného cyklu kvôli monetárnym a fiškálnym stimulom oddialila. Nakoniec sa však ten cyklus otočil a úroky sa budú platiť. Ak budeme bonifikovať hypotéky, tak potrestáme všetkých tých, ktorí sa odmietli podieľať na realitných špekuláciách. A nesmieme zabúdať ani na tých, ktorí si nemohli dovoliť na tento vlak naskočiť, teda na tých najchudobnejších.
Hypotéky sú len jedným z fenoménov, keď politici tvrdia, že problémy vyriešia. Mali sme tu energetickú krízu a politici odmietali akékoľvek zdražovanie. Teraz chcú stropovať ceny potravín. Môžeme si to vôbec dovoliť?
Napriek tomu, že vstupujeme do zimy finančného cyklu, sa tvárime, že štát na to má. Politici stále vychádzajú z toho, že im niekto na rozhadzovanie požičia. Môj odhad však je, že úroky na hypotékach budú naďalej rásť, a to napriek tomu, že ECB začne znižovať základný úrok. Tento scenár si takmer nikto nevie predstaviť. Úrok na našich hypotékach nie je daný len základným úrokom, ktorý môže začať klesať, ak bude v eurozóne recesia. Úroky sú dané aj rizikovou prirážkou krajiny, teda na štátnych dlhopisoch. Pokojne si viem predstaviť, že úroky na našich štátnych dlhopisoch budú rásť napriek tomu, že základný úrok ECB bude klesať.
Predstieranie, že štát dokáže cez nové peniaze všetko vyriešiť, nakoniec povedie k niečomu, čo bude veľmi nepríjemné. Otázka je koľko máme času, kým sa to stane, a koľko rezerv ešte máme na to, aby sme mohli rozdávať. Kľúčové teda je, kedy príde recesia.
Odporučili by ste ľuďom, aby sa snažili svoje hypotéky splatiť čím skôr?
Ak má niekto zafixovaný úrok na jedno percento, tak by som predčasné splátky nerealizoval. Situáciu na trhu by som využil a umiestnil peniaze do štátnych dlhopisov alebo na terminované vklady, kde zarobia bezrizikovo tri až štyri percentá. Títo ľudia budú zarábať na úkor bánk a ja im v tom držím palce. Zároveň však máme myslieť na to, čo bude po refixácii.
Počas nasledujúcich dvoch až troch rokov budú úroky asi také alebo ešte vyššie, ako sú dnes. Ľudia by si teda mali tvoriť rezervy, aby svoje hypotéky dokázali splácať i po tom, čo im stúpnu splátky. Stále nie je zlý čas aj na predaj nehnuteľnosti. Dnes ešte nemusia predávať všetci. Realizované ceny nehnuteľností síce klesli o pätinu, no stále je na trhu veľké množstvo nehnuteľností, ktoré ľudia odmietajú predať, lebo si myslia, že úrokové sadzby klesnú a ceny nehnuteľností začnú opätovne stúpať.
A naopak, čo by ste poradili tým, ktorým úroky na hypotéke stúpnu z jedného na štyri percentá?
Ak majú možnosť, nech splácajú čo najviac. Samozrejme, ak nemajú lepší spôsob, ako zarobiť vyšší výnos, ako je úrok na hypotéke. Na mieste týchto ľudí by som sa nespoliehal na to, že úroky v blízkej dobe klesnú. Takýmto spôsobom si ľudia môžu znížiť mieru vlastnej ekonomickej zraniteľnosti. Treba však vždy hľadieť aj na možnosť, že prídeme o príjem a potrebujeme si budovať finančnú rezervu.