Penta a J&T Real Estate varujú pred rastom cien bytov, ak prejde Kažimírov návrh o nájomných bytoch v novostavbách

Martin Vlachynský komentoval možné dôsledky súčasného návrhu povinného podielu nájomných bytov v rezidenčných projektoch. 17.8.2018.

Minister financií chce viac nájomných bytov na Slovensku. Jeho prvý návrh, aby v každej novostavbe bola desatina bytov určených na nájom, veľkú podporu nemá. Ministerstvo financií na jar prekvapilo developerov návrhom, aby časť bytov v novostavbách boli nájomné byty. Naznačilo, že by išlo o 5 až 10 percent bytov, pričom výšku nájomného v nich by určilo mesto. Ministerstvo dáva za príklad Viedeň, Londýn a New York, kde to funguje na podobných princípoch. Nápad prikázať developerom, aby časť bytov automaticky prenajímali, však nemal dobrú odozvu. Developeri J&T Real Estate a Penta varujú, že by to zvýšilo cenu ostatných bytov určených na predaj. No nielen oni. „Viete, čo sa stane. Keď developer musí vyčleniť časť nájomných bytov, prerobí na tom a premietne to do cien ostatných bytov,“ hovorí ekonóm SAV Vladimír Baláž. Minister financií Peter Kažimír (Smer) chce podiel nájomných bytov na Slovensku zvýšiť. Tvrdí, že by mohli aspoň časť obyvateľstva presvedčiť, aby sa presťahovali za prácou. No môžu to byť aj štartovacie byty pre mladých, ktorí idú do svojej prvej práce. Zatiaľ však ministerstvo nepovedalo, či pracuje aj s inými alternatívami, kto by mal stavať nájomné byty a za akých podmienok. „Prebiehajú rokovania, preto je predčasné sa k tejto téme bližšie vyjadrovať,“ reagovalo.

Byty sa u nás kupujú, málo prenajímajú

Kažimír začal o nájomných bytoch hlasnejšie hovoriť pred rokom, keď vysvetľoval, prečo ide ministerstvo znížiť podporu hypoték pre mladých. Hovoril vtedy, že Slovensko by malo prejsť od podpory kúpy bytu, čo je zvykom v tomto regióne, k podpore nájomného bývania. “To na Slovensku vykapalo vďaka trestuhodnej nezodpovednosti samospráv v deväťdesiatych rokoch, keď rozdali svoje byty,“ povedal vlani Kažimír. Podiel nájomných bytov na Slovensku je naozaj nízky a nie je o ne až taký veľký záujem. V roku 2016 bol podiel bytov s regulovaným nájmom 1,6 %, kým priemer Európskej únie bol zhruba 11 %. Aj podiel bytov s trhovým nájmom na Slovensku je podpriemerný, dosahuje 9 %, pričom v EÚ je to dvakrát toľko. Cena nájmu je u nás vysoká, je na podobnej úrovni ako mesačná splátka hypotéky. „Keď vo Viedni staviate nejakú štvrť a developer stavia súkromné byty na predaj, musí tam mať určité percento sociálnych bytov. U nás si to nevieme ani predstaviť, ale také veci sú normálne,“ hovorí Baláž.

Po príklad stačí zájsť do Viedne

Aj ministerstvo si v svojom návrhu pomáha príkladom Viedne, ale aj Londýna a New Yorku. Viedeň vlastní v meste zhruba štvrtinu bytov (220-tisíc), ktoré ponúka za regulované ceny. Nájomné v bytoch, ktoré Viedeň reguluje, sa pohybujú od 20 do 25 % príjmu nájomcov. „Viedeň tiež ponúka súkromným developerom spoluprácu, v ktorej im zabezpečí pozemok a výhodný úver. Ako protihodnotu dostane 50 percent bytových jednotiek z takto podporeného projektu,“ uvádza ministerstvo. Kažimírova predstava je, že na Slovensku by strop nájomného vo väčších mestách určovalo mesto „ako percentuálny podiel z priemernej/mediánovej mzdy v danom kraji a zohľadňoval aj príjem rodiny“. V Londýne musí byť v nových developerských projektoch 35 % bytov cenovo dostupných pre slabšie sociálne skupiny. Záväzok tamojšieho starostu je zvýšiť ich podiel na 50 %.

Developeri pripomínajú poplatok za rozvoj

Trend nedávno uviedol, že ak by prešli Kažimírove pravidlá, J&T Real Estate by v projekte Eurovea 2 v širšom centre Bratislavy, ktorý počíta so 487 bytmi, bol povinný vyčleniť 24 až 48 bytov na prenájom. „Automatickým dôsledkom bude aj zdraženie zvyšných 95 % alebo 90 % bytov,“ povedala o návrhu hovorkyňa J&T Real Estate Daniela Stričková. Penta o Kažimírovom návrhu hovorí ako o ďalšej nesystémovej regulácii, ktorá sa v konečnom dôsledku prejaví vo vyšších cenách bytov. „Navyše, už dnes ako developer čelíme zdĺhavému povoľovaciemu procesu a platíme mestu poplatok za rozvoj, napríklad na vybudovanie okolitej infraštruktúry či verejných priestorov,“ povedal hovorca Penty Gabriel Tóth. Penta napríklad stavia kúsok od centra Bratislavy mrakodrapovú štvrť Sky Park od architektky Zahy Hadid, súčasťou projektu sú aj byty. Podľa J&T Real Estate by mal takýto návrh zohľadňovať širšie súvislosti, napríklad riešiť aj dopady na právne vzťahy majiteľ - nájomca a dopady pre stavebníkov. „Záväzky mesta voči stavebníkovi z pohľadu vyvolaných investícií, odpustenie poplatku za rozvoj, alebo finančnú participáciu štátu na financovaní takýchto nehnuteľností a, samozrejme, zrýchlené územné a stavebné konanie,“ povedala Stričková.

Kažimír čaká na návrh od realiťákov

Kažimírov návrh, tak ako bol predstavený, sa nezdá ani Jánovi Palenčárovi, šéfovi Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS), ktorý sa venuje aj developerskej činnosti. „Ak by bolo regulované nájomné v projektoch, ktoré sú nadštandardné a ktoré sú, povedzme, niečím špecifické, to nie je vhodné ani z pohľadu kupujúceho,“ hovorí. Palenčár Kažimírovi navrhol, že mu asociácia môže pomôcť s návrhom, ako zvýšiť podiel nájomných bytov. Firmám by sa podľa Palenčára mohli napríklad zrýchliť odpisy budov a umožniť im odpočítať DPH pri výstavbe bytového domu, kde sa byty budú prenajímať fyzickým osobám. Všetky návrhy pošlú ministerstvu do konca augusta. Kažimír ponuku na spoluprácu prijal. Uviedol, že by ocenil návrhy, ktoré nekladú dodatočné požiadavky na rozpočet. Pripomína úvery na nájomné bývanie, ktoré dáva Štátny fond rozvoja bývania. Na obstaranie nájomných bytov išlo v roku 2016 z prostriedkov štátneho fondu iba 31 miliónov eur, teda 14 % z poskytnutých úverov. Väčšia časť šla na zatepľovanie. Kažimír tiež uviedol, že Inštitút finančnej politiky pracuje na analýze podpory výstavby, ktorá má obohatiť debatu o nájomnom bývaní. No uvítal by, keby aj NARKS vypracoval dopadovú štúdiu na zavedenie povinného podielu nájomných bytov v nových developerských projektoch.

Kto by staval nájomné byty

Kategórie nájomných bytov sú rôzne. Môžu byť s regulovaným nájomným, aj s nájomným na vzájomnej dohode. Môžu to byť sociálne byty, štartovacie byty pre mladé rodiny, aj byty s vyšším štandardom. Môžu prispieť lepšej mobilite pracovnej sily. „V konečnom dôsledku by štát na tom mohol zarobiť, keby sa určitá časť nevyužitej pracovnej sily z východného Slovenska presunula do sponzorovaného bývania v Bratislave. Ale museli by sme to naozaj celé dobre zrátať,“ hovorí Baláž. Vo svete stavajú nájomné byty mestá, aj súkromníci. Pravidlá môžu byť nastavené tak, že si taký byt môže nájomník napríklad po 10 rokoch odkúpiť a zaplatené nájomné sa mu odráta z kúpnej ceny. Vo svete existuje viacero modelov. „Pri správnom nastavení môžu nájomné byty aj s regulovaným nájomným stavať nielen obce, ale aj komerčné subjekty. Jednou z možností, ako motivovať subjekty, je napríklad odpustenie miestneho poplatku za rozvoj,“ hovorí Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja. Pripomína, že v zahraničí sa využíva aj zrýchlené stavebné konanie. „Systémy založené na dobrovoľnosti však treba doplniť aj o opatrenia, ktoré zamedzia znižovanie fondu nájomných bytov, či už z dôvodu ich predaja, zbúrania alebo prestavby,“ hovorí Suchánek.

Podľa analytika INESS Martina Vlachynského môže verejná správa spraviť dve veci: Zrýchliť a zlacniť výstavbu, napríklad zjednodušením územného a stavebného konania a stavať verejné nájomné byty. „Tu je však problém, že úradník nemá motiváciu vnímať trhové signály. Stavať nájomné byty v Bratislave a zvyšovať exodus do hlavného mesta? Alebo stavať nájomné byty v Krompachoch a dúfať, že budú motiváciu pre ľudí ostať?,“ pýta sa Vlachynský. Čo ak sa presunie veľká fabrika, nestanú sa z nájomných bytov rýchlo getá, ako sa stalo v viacerých štátoch na západe?, pýta sa.

Nájomným bývaním sa zaoberá aj pracovná skupina na ministerstve dopravy. Doteraz ich riešila najmä podporou zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Mariana Onuferová, Denník N, 17.08.2018