Nájom alebo hypotéka

Táto hamletovská otázka určite sadla na plecia väčšiny ľudí hľadajúcich si bývanie a pravidelne je rozoberaná aj v médiách. Víťazom porovnaní býva väčšinou hypotéka  a komentáre ľudí dávajú článkom za pravdu. „Načo by som platil cudziemu, keď môžem platiť na vlastné!“

Nájom alebo hypotéka

Články o osobných financiách nepatria k štandardným témam INESSu, ale keďže miskalkulácia miliónov majiteľov nehnuteľností v USA, Írsku či Španielsku bola jednou z reťaze príčin vzniku krízy, venujme jej zopár odstavcov.
 
Je zaujímavé, že zatiaľ čo investícií do akcií alebo komodít sa Slováci stránia ako čert kríža, do nehnuteľností investujeme akoby automaticky. Spomedzi vyspelých krajín malo v roku 2012   Slovensko 5. najvyšší podiel vlastníctva nehnuteľností. Až 90,4% Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva. Napríklad vo Švédsku to je 70%, v Rakúsku 57% a vo Švajčiarsku 44%.

Pritom je to investícia ako akákoľvek iná. Teda s rizikom zisku, ale aj straty. A ako ukázala posledná dekáda, s rizikom nemalej straty. Pri kúpe nehnuteľnosti na seba investor berie riziko dvoch premenných. Prvou sú náklady kapitálu (úrok), druhou cena aktíva. V cene aktíva sa reflektuje nielen národný trh, ale aj lokálny (napríklad gentrifikácia štvrte, alebo naopak jej úpadok) a stav samotnej nehnuteľnosti (opotrebovanosť, právne problémy, problémoví susedia).

Nájom je poplatok inému investorovi za to, že prevezme tieto náklady na seba. Nie sú to žiadne „peniaze zadarmo“, čo by vám iste vedelo potvrdiť množstvo prenajímateľov, končiacich na konci roka v mínuse. Môže sa stať, že úrok (momentálne na historických minimách) o pár rokov vyletí hore a naopak cena nehnuteľnosti a teda aj nájmov bude stagnovať, či dokonca klesať (kvôli zlej ekonomike, ale napríklad aj demografii). V takom prípade výpočty, aké prezentovalo napríklad nedávno SME, budú vyzerať úplne inak. Po 30 rokoch platenia hypotéky (ak neskrachujete) budete vlastniť nehnuteľnosť, ale jej hodnota bude nižšia ako hodnota alternatívneho aktíva, do ktorého ste mohli investovať. Je síce pekné napísať pod tabuľku „za dnešných podmienok“, ale zároveň to má nulovú výpovednú hodnotu, keďže dnešné podmienky sú len dnes a vy máte hypotéku na 30 rokov.

Ilustračný príklad: Ak je na byt s cenou 90 000 vaša hypotéka a energie o 50 eur vyššia ako nájom s energiami a zároveň si odkladáte 50 eur mesačne ako rezervný fond na opravy, máte alternatívnu možnosť investovať asi 100 eur mesačne. Ak si zvolíte nejaký konzervatívny široký akciový index, máte z dlhodobého hľadiska podľa historických dát šancu dosiahnuť výnos okolo 4 %. Po 30 rokoch nájmu by ste si teda ušetrili okolo 70 000 eur. Ak ceny nehnuteľností neklesli, vyhráva jasne hypotéka nad nájmom.

Ale čo ak stúpnu úroky z dnešného minima(!) povedzme o 2 percentuálne body a stagnujúci trh zároveň nedovolí rast nájmov? Už si zrazu ako nájomník môžete odkladať 200 eur mesačne. Na konci obdobia vaše úspory presiahnu 100 000 eur. Ak sa k tomu vo vašej lokalite s trhom stane o dekádu či dve niečo takéto, kúpou bytu ste prerobili nohavice aj s ponožkami.

Vlastníctvo nehnuteľnosti je často správnou voľbou. Ak si chcete budovať svoj hrad od bazéna po kuchynskú linku podľa svojich predstáv, finančná bilancia nebude pre vás kľúčovou motiváciou. Ale trhové sily fungujú aj tu a pri hádaní budúcnosti na 30 rokov dopredu si treba aspoň spočítať aj čierne scenáre.

 

INESS je nezávislé, neštátne a nepolitické občianske združenie. Všetky naše aktivity sú financované z grantov, 2% daňovej asignácie, vlastnej činnosti a darov fyzických a právnických osôb. Naše fungovanie, rozsah a kvalita výstupov, teda vo veľkej miere závisí aj od Vašej štedrosti.
Naše
ocenenia
Zlatý klinec Nadácia Orange Templeton Freedom Award Dorian & Antony Fisher Venture Grants Golden Umbrella Think Tanks Awards