Zaujal ma čerstvý rozhovor s Tomáš Pieružekom o jeho ceste k finančnej slobode. Aby som bol presnejší, samotný obsah ma neprekvapil. Subkultúru FIRE a jej princípy už poznám vcelku dobre. Nie je to úplne moja parketa, ale ľudí s disciplínou a cieľavedomosťou rešpektujem v každej oblasti.
Moju pozornosť skôr pritiahli komentáre pod článkom a následné rozliatie rozhovoru na sociálne siete.
Nezáviď, napodobuj
Keď narazíme na niekoho, kto je v niečom úspešnejší ako my, môžeme reagovať buď závisťou, alebo snahou napodobniť ho. Angličtina má pre túto situáciu zvukomalebnejšiu dvojičku envy/emulation. Aristoteles vo svojej Rétorike písal, že závisť (fthonos) je bolesť, ktorú pociťujeme preto, že iní majú dobré veci, zatiaľ čo snaha napodobniť (zēlos) je bolesť, ktorú pociťujeme preto, že ich nemáme my sami. Snaha napodobiť podnecuje k pozitívnemu konaniu (dobehnúť druhého), zatiaľ čo závisť vedie k snahe sabotovať, stiahnuť druhého k sebe.
To, či v spoločnosti prevláda snaha sabotovať alebo snaha napodobiť, predurčuje, ako sa bude spoločnosť vyvíjať. Bohužiaľ, v komentároch a statusoch som moc snahy napodobiť Tomáša nevidel. Digitálny „vox populi“ ho označoval za „moderného stachanovca“ a zameriaval sa na dva detaily v jeho príbehu: že mu (ako nemalej časti mladých ľudí) poskytli nejakú časť peňazí na prvý byt rodičia a že jeho príjem v korporáte bol vysoko nadštandardný.
Samozrejme, tieto dva faktory výrazne urýchlili jeho investičnú cestu, ale nič nezmenili na jej podstate: systematické investovanie prináša ovocie a čím skôr začnete, vďaka zloženému úročeniu budete mať exponenciálne, nie lineárne lepšie výsledky. Odkaz jeho osobného asketizmu je vo východeurópskej bling-bling kultúre nových áut a ešte novších iphonov už len bonusom.
Miesto toho, aby sme sa Tomášovým príbehom inšpirovali a pýtali „ako ho môžem napodobiť, hoci mi rodičia nedali ani korunu a nezarábam 4 500 eur mesačne?“ hľadáme sami pre seba racionalizáciu toho, prečo ho napodobiť nemôžeme. A robí tak generácia, ktorá stojí zoči-voči demograficky kolabujúcemu sociálnemu systému a pre ktorú budú osobné investície kľúčom k spokojnej starobe.
FIRE vám nekradne byty
Časť diskutujúcich sa pýtala, „ako sa môže ráno pozrieť do zrkadla“. Tomášovu investičnú stratégiu byty-byty-byty považovali za nemorálnu. Vraj tým ženie hore ceny a odstavuje ľudí od bývania. On – človek, ktorý nasmeroval do bytov cca 2-3 milióny eur kapitálu, niesol riziko hypoték, a vytvoril 10 nájomných bytov, čo je síce o 19 990 menej, ako nemenovaný politik sľúbil, ale o 10 viac, ako dodal.
Vyšší dopyt vedie k vyššej cene, to je pravda. Omyl diskutujúcich spočíva v tom, že dopyt priraďujú nesprávne, respektíve že si pletú dopyt po vlastníctve a dopyt po bývaní. Dopyt po bývaní nevytvára Tomáš, ale jeho nájomníci. Vezmime si alternatívny svet, v ktorom Tomáš naďalej maká v korporáte a nekupuje byty. Jeho 10 bytov vlastní 10 rôznych ľudí. Títo 10 ľudia by o byty rovnako súťažili svojimi cenovými ponukami s inými ľuďmi.
Prečo to v reálnom svete nespravili? Možno kvôli preferencii nájmu (ako zahraničný hokejový tréner, ktorý bol jeho prvým nájomníkom), možno kvôli kreditnému riziku. Tomáš ako investor na seba internalizoval časové aj kreditné riziká a vytvoril nájomný byt. Vytvorenie nájomného bytu nie je o naliatí betónu (to je výstavba), ale o prenesení týchto rizík a nákladov mimo jeho obyvateľa. Zmeny pomerov vlastníkov a nájomníkov môže ovplyvňovať pomer nájmu k cene nehnuteľnosti, ale to nie je otázka dostupnosti bývania ako takého. Tomáš súťaží na trhu vlastníctva, nie na trhu bývania.
Terénnych dát je málo, ale napríklad zákaz kúpy niektorých druhov „investičných“ bytov v Rotterdame a v ďalších holandských mestách v roku 2022 neviedol k poklesu ich ceny (krátkodobo dokonca veľmi mierne vzrástla), ale viedol k miernemu nárastu ceny nájmov. Výrazným efektom bola gentrifikácia dotknutých susedstiev – v holandskom kontexte rozumej menší podiel bývajúcich cudzincov. Viedlo to k zvýšeniu nákupov zo strany prvo-kupujúcich o 9 percent, ale zároveň táto politika viedla ku zníženiu mobility a dostupnosti bývania pre ľudí s nižšími príjmami. Regulácia zmenila štruktúru a pomery vlastníctva a nájmov (v prospech viac vlastníctva), ale nezmenila objem bývania.
Špeciálnou situáciou by bolo, ak by Tomáš kúpené byty nechal cielene prázdne. Prázdnych bytov je v Bratislave zhruba 8 %, nemalá časť z nich sú však byty v rekonštrukcii, v dedičských konaniach, právnych sporoch a podobne. Väčšina zvyšných je koncentrovaná najmä v luxusnejších novostavbách. V takýchto prípadoch jednoducho náklady prenájmu (najmä riziko neplatiaceho nájomcu, administratíva a dane) prevyšujú príjem prenájmu. Ide však o marginálnu skupinu.
Buď opatrný v tom, čo si želáš
Ak tu niekto chce naozaj znížiť dopyt po bytoch a tým znížiť ich ceny, nepomôže mu zakázať FIRE Tomášov, ale opatrenia úplne iného kalibru ala zákaz pobytu cudzincov na Slovensku, limity na pôrodnosť, zákaz sťahovania sa v rámci slovenských miest, zavedenie úradne pridelených spolubývajúcich ako za socializmu, nútené zosťahovávanie dôchodcov do domovov a podobné chuťovky. Asi nemusím písať, že takéto kroky by mali dosť výrazné neželané efekty.
Druhou možnosťou ako znížiť ceny je samozrejme zvýšenie ponuky bývania. Ale otázky efektívnosti stavebného konania, NIMBYsmu, regulačných prekážok či majetkoprávnych problémov na Slovensku si zaslúžia samostatný komentár.
Spoločnosť, ktorá na úspech reaguje hľadaním chýb a viny namiesto hľadaním inšpirácie, si zatvára dvere svojej vlastnej budúcnosti. Komentáre na sociálnych sieťach sú prvý krok, zlé politiky populistických politikov sú krok nasledujúci.
