Zmena územného plánu, vyhrané súdy, protesty a
petície. Apelovanie na samotného ministra a predsedu vlády. Situácia, ktorú v
posledných mesiacoch zažívajú obyvatelia Pezinka. Súkromný investor začal
stavbu skládky odpadov len 280 metrov od prvých obydlí a približne 400 metrov
od centra mesta.
Dymová clona, ktorá sa vytvára pri reprodukovaní
celého prípadu, zakrýva jeho pravú príčinu. Pretože možná korupcia,
klientelizmus alebo rodinkárstvo, nesprávny postup správnych orgánov, ktoré sa
ťahajú celým prípadom, to je len inherentná súčasť byrokratického plánovania,
riadenia a rozhodovania. Príčinou problému je nedostatočná možnosť obyvateľov
kontrolovať aktivity, odohrávajúce sa v ich najbližšom okolí, ktoré sa ich
bytostne dotýkajú.
.oficiálne dôvody
Zvýšená prašnosť z áut zvážajúcich odpad, zápach
šíriaci sa zo skládky, zvýšená hlučnosť, údaje o zvýšenom výskyte niektorých
druhov rakoviny horlivo prezentované na protestných akciách. To sú oficiálne
deklarované dôvody. Existuje ale nejaký spoločný menovateľ týchto parciálnych
dôvodov, ktorý je na prvý pohľad neviditeľný a o ktorom nikto nehovorí ?
Všetky tieto negatíva, ktoré by mainstreamový
ekonóm nazval negatívnou externalitou a na riešenie by povolal nezávislú
centrálnu autoritu, majú spoločné to, že ovplyvňujú ceny nehnuteľností. Je
preukázané, že skládky odpadov majú negatívny vplyv na hodnotu nehnuteľností
nachádzajúcich sa do vzdialenosti pár kilometrov od skládky. Pezinčania si toho
pravdepodobne boli vedomí, aj keď verejne prezentovali len príčiny, ktoré budú
viesť k jej naplneniu.
Hodnota je vždy relatívna a subjektívna veličina,
ktorá je určovaná dobrovoľnými dohodami medzi účastníkmi na trhu. Vplyv na
rozhodovanie jednotlivca a jeho aktivity
na trhu má veľa faktorov.
Môžeme preto predpokladať, že okrem oficiálne
deklarovaných dôvodov na zastavenie výstavby skládky – najmä obavy o zdravie a
kvalitu životného prostredia, mali obyvatelia aj iný záujem. Záujem ochrániť
hodnotu svojich nehnuteľností, a tým aj ich trhovú cenu.
Je však nutné, aby sa museli spájať kňazi,
podnikatelia, aktivisti, lekári, umelci, učitelia a svoju nespokojnosť s
byrokraciou demonštrovali protestnými akciami a apelom na najvyšších
predstaviteľov štátu, aby ochránili svoje legitímne právo na ochranu hodnoty
svojich nehnuteľností?
.história územného plánovania
Dnes pri kúpe nehnuteľnosti má jej vlastník
minimálnu kontrolu a len veľmi ťažko môže ovplyvňovať aktivity vo svojom okolí.
Územný plán určuje jednotlivé zóny mesta, v nich určuje zároveň aj povolený typ
výstavby, prípadne účel využitia jednotlivých nehnuteľností. Ak kupujúci
nadobudne vlastníctvo nad nehnuteľnosťou, nikdy si nemôže byť úplne istý, že po
prekreslení tohto plánu nebude hodnota jeho nehnuteľnosti negatívne ovplyvnená.
Iné je to v prípade neexistencie územného plánu. V
takom prípade sa na voľnom trhu vytvoria prirodzené praktiky a inštitúcie,
ktoré dávajú obyvateľom šancu vyjadrovať sa, aktívnejšie participovať na
aktivitách, ktoré sa ich bezprostredne týkajú a týmto spôsobom môžu ovplyvňovať
hodnotu svojich nehnuteľností.
Výborným príkladom je Veľká Británia počas veľkej
priemyslovej revolúcie v rokoch 1750 – 1850.
Počet obyvateľov v tomto čase stúpol
o takmer 190%. Urbanizácia naberala na obrátkach a mestá sa rozvíjali
nevídaným tempom. Napriek tomu neexistovali byrokraticky vynucované centrálne
územné plány. Vlastníci pozemkov, developeri a malí stavebníci koordinovali
svoje aktivity v záujme uspokojenia rozličných segmentov trhu. Pri tomto
postupe uprednostňovali zmluvné obmedzenia. Čo to znamená ?
Kedykoľvek bol pozemok alebo nejaké práva k nemu
presúvané na iný subjekt, tento prenos, či už to bol predaj alebo leasing,
obyčajne obsahoval niekoľko špecifických zvláštnych podmienok alebo zmluvných obmedzení.
Tieto zmluvné obmedzenia právne zaväzovali jednotlivé strany dohody a ich
porušenie mohlo urobiť predaj alebo leasing neplatným. Kontrolovali a
obmedzovali tak formu využívania pozemku alebo nehnuteľnosti na ňom postavenej.
Uplatňovali sa také zmluvné záväzky, ktoré určovali
typ budovy alebo aj využitie jednotlivých postavených budov. Najbežnejšie boli
také, ktoré zakazovali niektoré druhy obchodu alebo aktivít. Tieto sú ešte
stále v platnosti v dnešnej Británii a preto sú niektorí kupujúci zmätení, že
sú obmedzovaní zmluvnými záväzkami ako napríklad: zákazom chovu prasiat, výroby
mydla, vytváraním zlej reputácie (povesti) domu. Mnohé činnosti boli zakázané
vďaka týmto obmedzeniam, napríklad tie, ktoré produkujú odpady alebo hluk. Dnes
by podobné zákazy pravdepodobne vyvolali úsmev na tvári, avšak dokonale
charakterizujú obdobie renesancie dobrovoľných zmluvných záväzkov. Týmito
obmedzeniami mohli vlastníci definovať prípustnosť určitých činností. Tam, kde
dochádzalo k podnikateľskej činnosti – výrobe – vlastníci mohli kontrolovať
povahu a veľkosť tovární, závodov. Zmluvné záväzky preto dokázali efektívne
potláčať negatívne externality. Mohli byť stanovované na fixnú dobu, alebo po
dobu leasovania nehnuteľnosti alebo taktiež na dobu neurčitú. Kupujúci si bol
vedomý týchto obmedzení a tak cena pozemku alebo nehnuteľností odrážala
existenciu a prípadný dopad týchto zmluvných záväzkov.
.súčasná inšpirácia
Chápadlá byrokracie sa rozťahujú každým dňom a
preto je ťažké nájsť dostatok vhodných príkladov dokazujúcich myšlienku, že
zrušenie územného plánovania nie je návratom do stredoveku. Snáď najcitovanejší
a najznámejší príklad – americké mesto Houston – je svetlou výnimkou. Je
najväčším mestom štátu Texas a štvrtým najväčším mestom USA. Celková rozloha
predstavuje viac ako 1600 km2 a počet obyvateľov presahuje 2 milióny. Od svojho
založenia v roku 1863 nemalo územný plán a v doposiaľ 3 referendách vyjadrili
obyvatelia svoj jasný nesúhlas s jeho zavedením.
Ochranu hodnoty svojich nehnuteľností tam rezidenti
riešia formou dobrovoľných asociácií. Asociácie sú vlastne združenia vlastníkov
nehnuteľností v ktorých sa každý člen
zaviaže, že v prípade predaja nehnuteľnosti tretej strane, táto strana bude
dodržiavať pravidlá schválené asociáciou. Pravidlá stanovujú napríklad: výšku
budov, ich natočenie ku komunikáciám, účel a zmeny účelu využitia nehnuteľností
a mnohé ďalšie. Nedodržanie zmluvných podmienok môže mať za následok neplatnosť
takejto zmluvy. Každá asociácia si stanovuje svoje vlastné a obyvatelia a
vlastníci majú tak neustálu a omnoho flexibilnejšiu kontrolu nad aktivitami vo
svojich štvrtiach a najbližšom okolí. Samozrejme, pokiaľ vlastník nehnuteľnosti
nie je v žiadnej z týchto asociácií, nemôže si byť istý, "čo mu do rána
vyrastie pod oknami". Nehnuteľnosti, ktoré nepatria do žiadnej asociácie,
majú v priemere nižšiu trhovú cenu.
.čo sa dá robiť?
Mestá na Slovensku nemajú v dnešnej
spoločensko-politickej situácii na výber, zákon prikazuje vypracovanie územných
plánov pre obce nad 2000 obyvateľov.
Veľmi dlho žijeme v prostredí, ktoré nás
indoktrinuje predstavou, že plánovanie na vyššej úrovni nás odbremení od
problémov vznikajúcich pri dennodenných interakciách ľudí, pri dennodennom
kolobehu obchodu a pred našou zodpovednosťou vyplývajúcou z rozhodnutí, s
ktorou musíme dennodenne prichádzať ako s kožou na trh. Ak sa príliš oddáme
tejto predstave, môžeme byť sklamaní či pobúrení z rozhodnutí centrálnych
autorít, ktoré na naše veľké prekvapenie nedokážu ochrániť náš vlastný záujem.
Nemožno dopredu predvídať, či by sa pri absencii
územného plánu a existencii súkromných dohôd, obmedzujúcich zmluvných záväzkov
výstavba skládky Pezinku uskutočnila. Vlastníci nehnuteľností by však mali
určite väčšiu kontrolu nad územím, ktoré sa ich bytostne dotýka. Ak by sa aj
uskutočnila, výstavba by bola založená na dobrovoľných dohodách medzi
jednotlivcami a blahobyt spoločnosti by tak určite vzrástol. V dnešnej situácii
si tým nikto nemôže byť istý.
Z tohto uhla pohľadu je potom zaujímavá výzva
profesora Roberta Nelsona z Marylandskej Univerzity, ktorý navrhuje, že mestá s
územným plánom by mohli privatizovať svoje sídliská, štvrte, obytné zóny, tým
že by ľuďom dovolili vytvárať ich vlastné asociácie vlastníkov nehnuteľností a
prevziať tak kontrolu nad otázkami územného plánovania v ich najbližšom okolí.
Prípad Pezinská skládka by pri existencii dobrovoľných asociácií tak zostal iba
bezvýznamnou lokálnou záležitosťou bez nutnosti iniciatívy najvyšších aparátov štátu.
Už pred viac ako storočím boli u nás princípy
dobrovoľných dohôd medzi vlastníkmi nehnuteľností vyhodené na pomyselné
smetisko dejín. Možno práve nastáva čas na recykláciu týchto princípov a
praktík, ktoré ľuďom prinavrátia stratenú možnosť rozhodovania o využití
priestoru, ktorý ich bezprostredne obklopuje.
Martin
Jurčo
Autor je spolupracovník
inštitútu INESS.
