Za posledné roky letia hore nielen ceny bývania, ale aj ceny akcií, zlata, aj bitcoinu. Monetárna politika rozvoľnená už v reakcii na finančnú krízu dostala počas pandémie fiškálne krídla. Nové peniaze netiekli len do finančného systému ako po Lehman Brothers, ale tentokrát aj do vreciek spotrebiteľov.
No svet je zložitý a správnych odpovedí býva viac. V prípade cien nehnuteľností má zásadný vplyv aj demografia.
V Českej republike bolo v roku 1991 zhruba 3,7 milióna bytových jednotiek. O 30 rokov neskôr to bolo už 4,5 milióna bytových jednotiek. Počet bývajúcich sa takmer nezmenil. No zároveň klesol počet obyvateľov na byt z 2,8 na 2,3. Jednoosobové domácnosti narástli z 0,84 milióna na 1,6 milióna.
Pre Slovensko som objavil len stručnejšie dáta. Obsahujú len informáciu o type domácností (úplná, neúplná, nerodinná – spolubývanie, domácnosť jednotlivca). Pozrime sa teda na domácnosť jednotlivca. Skok je podobný ako v Česku – z podielu 22 % v roku 1991 vyskočili domácnosti jednotlivcov na 35 % v roku 2021. Alebo z necelých 400 000 domácností na 835 000. Zaujímavý je aj pohľad na „nerodinné domácnosti“, ktoré môžeme zjednodušene pomenovať ako „spolubývanie“ – nárast z necelého 0,5 % na vyše 4 %, respektíve skoro o 100 000 domácností.
Rovnaký počet ľudí tak dopytuje oveľa viac bytov. Je to dvojitý úder na trh s bývaním – stúpa počet single mladých a zároveň počet osamotených dôchodcov. Len čiastočne sa tento trend kompenzuje spolubývaním. Demografický posun nie je len o množstve dopytovaných jednotiek bývania, ale aj ich parametroch. Dopyt sa presúva z kapitálovo a prevádzkovo náročných veľkých nehnuteľností na podstatne menšie. Zásoba dostupných bytov sa však budovala 70 rokov a jej preštruktúrovanie na menšie jednotky bude trvať dekády.
Pridajme k tomu geografické zmeny dopytu. Slovensko má podľa štatistík Svetovej banky po Moldavsku a Bosne tretí najnižší podiel mestského obyvateľstva v celej Európe. Presun do miest (a mestských satelitov) bude nevyhnutne pokračovať.
Nasýtiť tento dopyt môže len masívna koncentrovaná výstavba. Lenže postupne začne pôsobiť opačný tlak – vymieranie Husákových detí. Investori tak čelia dileme: zasýtiť nárazový dopyt singles generácie, ktorá chce veľa malých bytov vo veľkých mestách, ktoré nebude mať kto dediť. Táto kapitálovo náročná úloha je len jedným z nákladov demografického prechodu.
