Zázrak menom nájomné byty

Každé leto má svoje módne trendy. A každé voľby majú trendy programové. Tento rok je mojim favoritom dotované nájomné bývanie. Nemať ho v programe je ako mať ponožky v sandáloch  - môžete to spraviť, ale ostatní na vás pozerajú divne.

Európa je vďaka monetárnej politike ECB zavalená lacnými peniazmi a keďže na Slovensku slovo „investovať“ znamená pre väčšinu ľudí buď matrac, alebo investičná dvojgarsónka v Dúbravke, ceny nehnuteľností začali v posledných rokoch vo väčšine ako-tak atraktívnych lokalít na Slovensku razantnejšie predbiehať rast miezd.

Je to problém? Pre 92% Slovákov, ktorí bývajú vo vlastnej nehnuteľnosti, to rozhodne problém nie je. Naopak, plní sa im sen – nemusia ani pohnúť prstom a trhová cena ich najvýznamnejšieho aktíva utešene rastie.  Aký veľký problém je to pre ten zvyšok? Nevieme. Na Slovensku tri štvrte obyvateľov býva vo vlastnom a nemá hypotéku. Keď chcete štatistiku, môžete sa spýtať ľudí.  Dáta Eurostatu z prieskumu SILC hovoria, že v roku 2018 dávali rôzne skupiny Slovákov (bezdetné páry, páry s jedným dieťaťom, atď.) okolo 20% svojho disponibilného príjmu na bývanie, pričom priemer väčšiny krajín EÚ je okolo 15-25%. Ak sa nechcete ľudí spýtať na ich odhad, musíte zložito dopočítať takzvané „imputované nájomné“, teda tváriť sa, že ľudia bývajúci vo vlastnom bývajú v podnájme a priradiť im akési fiktívne nájomné. Tak to robí napríklad OECD, kde Slovensko z pohľadu nákladov na bývanie s 23% je najdrahšia krajina. Takže máte dve metóry, jedna nepresnejšia ako druhá. Samozrejme, pre niektoré skupiny obyvateľstva, napríklad pracovníkov verejnej správy žijúcich z tabuľkových platov v Bratislave, to je problém väčší. Ale je to skôr problém tabuľkových platov, ako nehnuteľností.

Chýbajúca definícia problému ešte nikdy politikom nezabránila ponúknuť riešenia. Takže tu máme plejádu rôznych návrhov s výstavbou dotovaných nájomných bytov, dotovaného nájomného, regulácie cien, povinného podielu nájomných bytov v novostavbách a podobne.

Opakovane píšem slovíčko „dotované“, lebo aj keď to politici neradi vyslovujú, je to presne to, o čom sa bavíme. Pretože keď si zadám do náhodne vybratého realitného portálu  „prenájom bytov v Bratislave“, dostanem okolo 5 000 ponúk, kým v 4-krát väčšej Viedni ich je 10 000. Nepíšem ani o sociálnych bytoch, teda takých, ktoré slúžia ľuďom v akútnej núdzi (ohrozené matky), to je iný príbeh, ktorý v programoch strán nájdete zriedka.

Nejdem myšlienku dotovaných nájomných bytov nejak oduševnene zhadzovať. Ale treba si uvedomiť, že dotovaný nájomný byt je len formou prerozdeľovacej sociálnej dávky. Nič viac, nič menej. Ak je trhové nájomné 500 eur a dotovaný nájom 200 eur, jedná sa o sociálnu dávku vo výške 300 eur mesačne. Prerozdeľovacia preto, lebo ju ostatní obyvatelia zaplatia svojimi daňami a zvýšeným nájmom. Na trhu je v každom momente konečné množstvo dnešných (stojacich) aj budúcich (dnes v podobe betónu, strojov a robotníkov) budov. Ak časť tohto kapitálu odsaje dotované nájomné bývanie, ponuka pre ostatných ľudí sa zmenší a ceny stúpnu.

Nebude to dávka úplne malá a aj keby sa nová vláda išla pretrhnúť, viacej ako zopár tisíc ľudí v nasledujúcich rokoch nezasiahne. To znamená, že vznikne malá skupina silne zvýhodnených občanov. Ako sa budú vyberať? Cieľová skupina sú podľa politikov mladé rodiny. No ak by chceli naozaj pomôcť mladým rodinám s najväčším bytovým problémom, budú to takmer výhradne Rómovia. Čo ale správny slovenský politik nechce. Je takmer isté, že vznikne zložitá spleť podmienok, aby dávka zasiahla tú správnu skupinu voličov. A s ňou zložitá spleť príležitostí na korupciu.

V škále nápadov podpory nájomného bývania existujú horšie a lepšie. Najhoršie sú nápady s reguláciou cien komerčných nájmov. Regulácia cien je istým receptom na ekonomickú katastrofu, ktorá sa bude zasiahnutými oblasťami ťahať aj desaťročia, na živý príklad sa môžete ísť pozrieť do Štokholmu.

Stredne zlým nápadom je stavať štátne nájomné byty. Budú to predražené projekty, ťahajúce sa roky, s nízkou kvalitou, postavené v nesprávnych lokalitách a budú výdatným prameňom korupcie od výberu developera až po rozdávanie bytov. Ak sa vybrať touto cestou, tak aspoň cez ruky samospráv ktoré majú lepšiu znalosť lokálnych potrieb, svoju stratégiu rozvoja a priamejšiu zodpovednosť za finančnú udržateľnosť jednotlivých projektov.

Najmenej zlým, dokonca priam dobrým opatrením je zlepšovať podmienky pre výstavbu. To sa ale ľahko povie a ťažšie spraví – pomalosť stavebných úradov je spôsobená najmä zlým nastavením kompetencií a ich financovania v samosprávach, hoci i svojvôľa miestnych úradníkov zohráva svoju úlohu. Pomôcť môžu aj daňové a odvodové výhody.

Ale to sú skôr drobnosti. Chcete lacnejšie bývanie? Vyklčujte vinohrady a parky v Bratislave, zjednodušte environmentálne, technické a pamiatkové normy na úroveň 80. rokov, otvorte trh práce pre Ukrajincov a Áziu, a baráky vyrašia ako burina po daždi. Ale teraz vážne - ak niekto očakáva akúkoľvek zásadnú zmenu dostupnosti bývania vďaka akémukoľvek politickému opatreniu, čaká márne. Veď aj Nemci s ich skoro 50% podielom nájomných bytov (najvyšší v Európe) v záchvate číreho zúfalstva zaviedli regulované nájomné v Berlíne. „Pomôže“ len dramatický prepad ekonomiky alebo úspešný coronavirus. Ale vtedy by sme si asi uvedomili, že stúpajúce ceny bývania nie sú zase až taký problém v porovnaní s inými.

blog SME, 7.2.2020